Doit-on toujours indemniser en cas de dézonage?

Suite à la révision de la LAT entrée en vigueur en 2014, notre commune doit revoir son plan général d’affectation. Des dézonages sont inévitables, est-ce qu’une indemnité sera due dans tous les cas?

À la rubrique «Vous demandez – Nous répondons», les juristes d’EspaceSuisse répondent à des questions relevant du droit suisse de l’aménagement du territoire. Voici la réponse à la question posée ci-dessus:

Non, un dézonage n’est indemnisé que lorsque la restriction au droit de propriété correspond à ce que subit un propriétaire qui doit céder sa parcelle à la collectivité, p.ex. pour la construction d’infrastructures publiques (expropriation formelle). En cas de dézonage, comme le propriétaire de la parcelle reste le même, on parle d’expropriation «matérielle». Au fil du temps, le Tribunal fédéral a développé à ce propos une abondante jurisprudence. Il y a expropriation matérielle lorsque l’usage actuel d’une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l’intéressé se trouve privé d’un attribut essentiel de son droit de propriété. La question déterminante est de savoir si le propriétaire peut encore faire de son bien-fonds un usage économiquement raisonnable. La protection ne s’étend à l’usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant (modification du plan), comme très probable dans un proche avenir. C’est-à-dire qu’il n’existe pas d’obstacles de fait ou de droit (p.ex. plan de détail à établir ou dérogation à obtenir) à ce que le terrain soit construit rapidement.

La jurisprudence distingue entre les cas de déclassement – ouvrant souvent la voie à une indemnité – et les cas de refus de classement ou non-classement – rarement indemnisés. Par déclassement, on entend la réaffectation, en zone de non-bâtir, d’un terrain jusque-là situé dans une zone à bâtir conforme à la LAT. Les changements de zone en question concernent donc les plans d’affectation adoptés après l’entrée en vigueur de la LAT (soit après le 1er janvier 1980). Il y a en revanche non-classement lorsque la modification d’un plan d’affectation intervient pour adapter le plan aux exigences de la LAT. Cela vaut non seulement pour les plans d’affectation adoptés avant l’entrée en vigueur de la LAT de 1980, mais également pour l’adaptation des plans de zones entrés en vigueur sous l’empire de la LAT, mais qui, matériellement, ne respectent pas les prescriptions fédérales en matière d’aménagement du territoire. Un plan de zones est conforme à la LAT s’il délimite les zones constructibles et non constructibles selon les critères des articles 1 à 3 et 15 LAT.

Concrètement, il faut voir si votre plan d’affectation actuel peut être considéré comme conforme à la LAT ou si votre zone à bâtir est manifestement surdimensionnée. Il faut par ailleurs examiner dans chaque cas concret si la restriction des possibilités d’utilisation atteint l’intensité d’une expropriation matérielle (p.ex. si elle touche l’ensemble de la parcelle), et si les propriétaires pouvaient s’attendre à construire rapidement (absence d’obstacles majeurs de fait ou de droit à la construction de la parcelle).

Source: Inforum 2/2018.