Der Bund rechnet damit, dass 2050 rund 11 Millionen Menschen in der Schweiz leben werden. Vor diesem Hintergrund wächst das Bewusstsein, dass die unversiegelte Landschaft nicht unendlich ist. Gleichzeitig wird erkannt, dass diese Ressource als Erholungsraum sowie ökologischer Puffer einen wichtigen Beitrag zum Wohlbefinden leistet.
Doch wie kann das erwartete Bevölkerungswachstum bewältigt, wie die fortlaufende Zersiedelung gebremst werden? Die Antworten auf diese Fragen sind klar – und zählen zu den grossen Themen dieses Jahrhunderts:
- Restriktive Bodennutzung;
- Bestandesoptimierung;
- Verdichtung nach innen.
Wo gibt es denn noch Potenzial?
Das Credo in der Raumplanung lautet Innenentwicklung vor Aussenentwicklung (RPG 1). Damit stellt sich die Frage, wo im Gebäudepark Schweiz denn noch Potenzial für eine sinnvolle Verdichtung vorhanden ist. Die Antwort ist klar: In der Schweiz gibt es rund eine Million Einfamilienhäuser. Darin steckt ein enormes Verdichtungspotenzial.
Etwas anders sieht es bei der Frage aus, wie hoch dieses Ausbau- oder Entwicklungspotenzial ist. So sitzt ein beträchtlicher Teil der Eigentümerinnen und Eigentümer dieser Einfamilienhäuser auf einem sogenannten «versteckten Mehrfamilienhaus» – ohne dass sie sich dieser Tatsache bewusst sind. Vor allem ältere Liegenschaften weisen ein signifikantes zusätzliches Ausnützungspotenzial auf. Diverse Studien gehen davon aus, dass in Bauzonen, die noch nicht überbaut sind – immer unter der Voraussetzung, dass sie mit der gleichen Dichte wie aktuell bebaut werden –, zusätzlicher Raum für über eine Million Menschen geschaffen werden könnte. Wenn nun also nur ein Bruchteil der Hausbesitzerinnen und -besitzer im Land sich der Möglichkeiten einer Verdichtung bewusst wird, und diese dann auch tatsächlich angeht und umsetzt, ist das freigesetzte Potenzial enorm.
Der Potenzialrechner der Raumpioniere
Für private Hauseigentümerinnen und -eigentümer gibt es neu eine Möglichkeit, mit dem sie das auf ihrem Grundstück verborgene Potenzial selber erkennen können: den Potenzialrechner der Raumpioniere. Konkret macht das private Unternehmen mit seinem Tool das Verdichtungs- und Optimierungspotenzial für jede Liegenschaft sichtbar. Eigentümerinnen und Eigentümer können damit also das Optimierungspotenzial ihrer Liegenschaft ermitteln.
Der Rechner klärt dabei die Frage, wie viele Quadratmeter an Nutzfläche man zusätzlich – beziehungsweise insgesamt – auf einer Liegenschaft realisieren kann. Damit erhält die Eigentümerin oder der Eigentümer im Sinn einer Erstindikation ein Bild über das volle (ökonomische) Potenzial, die Möglichkeiten und auch den eigentlichen Wert der eigenen Liegenschaft.
Ein konkretes Beispiel
Wie die Lösung der Raumpioniere funktioniert, zeigt sich am Bei- spiel eines klassischen Einfamilienhauses in Frauenfeld TG; Baujahr 1970, gelegen auf einer 1100 Quadratmeter grossen Parzelle mit einer Nutzfläche von rund 190 Quadratmetern (gesamte Fläche, die effektiv genutzt werden kann). In dieser Liegenschaft lebt aktuell eine Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Jugendlichen, die kurz vor ihrer Volljährigkeit stehen.
Die Liegenschaft liegt in der Wohnzone W2, in der maximal zwei Vollgeschosse plus einem Attikageschoss möglich wären. Mal angenommen, die vorliegende Parzelle lässt sich gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Frauenfeld mit einer für die W2 typischen Dichte bebauen, dann zeigt der Potenzialrechner auf, dass man bei der vorliegenden Grundstücksgrösse eine Nutzfläche von circa 350 Quadratmeter realisieren könnte. Ist dies klar, zeigen die Raumpioniere in einem persönlichen Gespräch mit der Familie auf, dass man an diesem Ort statt eines 6-Zimmer-Einfamilienhauses vier 3.5-Zimmer- Wohnungen realisieren könnte – eine ideale Lösung für sie, weil sich eine dieser Wohnungen in Zukunft von den Erwachsenen selber nutzen liesse, während die restlichen Einheiten vermietet oder aber im Stockwerkeigentum veräussert werden könnten.
Gleichzeitig kann mit einem solchen Entwicklungs- und Verdichtungsprojekt natürlich auch der Wert der Immobilie gesteigert werden, was wiederum für die beiden Nachkommen wichtig ist.
Zum Tool der Raumpioniere geht es hier.
