Compensation de la plus-value

Depuis le 1er janvier 1980, la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) exige des cantons qu’ils prévoient dans leur loi respective de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs résultant de mesures d’aménagement. Rares étaient les cantons qui avaient introduit une telle compensation. La situation a radicalement changé le 1er mai 2014: la révision de la loi sur l’aménagement du territoire prévoit une sanction si les cantons n’introduisent pas une compensation de la plus-value.

La valeur pécuniaire d’un bien-fonds dépend essentiellement de la manière dont on peut l’utiliser – ce qui dépend à son tour des plans d’affectation édictés par les pouvoirs publics.  Ceux-ci peuvent par exemple accroître la valeur d’un terrain en le faisant passer de la zone agricole à la zone à bâtir ou encore en augmentant les possibilités de construire sur ce terrain, tout comme ils peuvent, à l’inverse, réduire drastiquement cette valeur en réaffectant un terrain à bâtir en zone agricole.

Les cantons sont tenus de légiférer sur la compensation de la plus-value

Les cantons sont tenus de légiférer et de concrétiser comment ils entendent compenser la plus-value. Jusqu’à la révision de 2012 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire, seuls quelques cantons avaient adopté des dispositions légales pour compenser la plus-value. Aucune sanction n’était prévue par la loi fédérale en cas d’inaction de leur part.

L’entrée en vigueur de la loi révisée sur l’aménagement du territoire a changé la donne. A compter du 1er mai 2014, les cantons disposaient d'un délai de cinq ans pour adopter les dispositions légales nécessaires. Le droit fédéral exige au minimum une compensation de 20 pour cent lors de nouvelles mises en zone à  bâtir.

Aujourd'hui, tous les cantons suisses ont introduit une réglementation pour la compensation de la plus-value. L'Office fédéral du développement territorial ARE a examiné ces réglementations cantonales et a établi un rapport d'examen pour chaque canton. Ces rapports peuvent être consultés sur le site internet de l'ARE.

Compensation de la plus-value aussi lors de changements d'affectation et d'augmentation des possibilités de construire

En sus de la réglementation minimale soumise à sanction, la loi sur l'aménagement du territoire stipule de manière générale que les avantages «majeurs» doivent être compensés. Il s'agit de plus-values résultant de changements d'affectation (par ex. d'une zone industrielle en une zone mixte ou d'habitation) ou d'augmentations des possibilités de construire (augmentation du coefficient d'utilisation). Selon deux récents arrêts du Tribunal fédéral (Münchenstein II BL et Meikirch BE), les cantons et à défaut les communes sont tenues de légiférer sur la compensation de tous les avantages majeurs, donc y compris ceux liés à une augmentation des possibilités de construire ou à un changement d'affectation (voir à ce sujet l'article "Sous la loupe").

Compte tenu de ces deux arrêts, il apparaît nécessaire que certains cantons adaptent leur législation en la matière pour pouvoir être considéré comme conforme à la LAT, même si la Haute Cour précise que la marge de manoeuvre des cantons dans ce cadre-là reste importante.

EspaceSuisse a réuni les différentes dispositions cantonales actuelles dans un tableau, lequel est régulièrement mis à jour (voir ci-dessous).