Seit dem 1. Januar 2016 sind das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) und die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV) in Kraft. Das ZWG sieht in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent ein Verbot vor, neue Zweitwohnungen zu schaffen. Eine Ausnahme bilden geschützte und ortsbildprägende Bauten. Unter bestimmten Voraussetzungen können in diesen Bauten neue Zweitwohnungen zugelassen werden.
Die Bündner Vereinigung für Raumentwicklung (BVR) und das Bündner Raumplanungsamt (ARE-GR) haben nun zwei Wegleitungen herausgegeben, um Gemeinden bei der gesetzeskonformen Umsetzung des ZWG bei den «ortsbildprägenden» Bauten zu helfen. Ausserdem soll eine «qualitätsvolle Weiterentwicklung der wertvollen Bündner Ortsbilder» gefördert werden, wie es im «grünen» Leitfaden heisst. Beide Broschüren erklären den Sinn und Zweck des Ortsbildschutzes, sowie die Möglichkeiten zur Umnutzung von Bauten.
Was sind «ortsbildprägende» Bauten? Wegleitung für Gemeinden
Die «grüne» Wegleitung (grünes Titelblatt) richtet sich an Gemeinden. Sie hilft Gemeindebehörden, geschützte und ortsbildprägende Bauten in ihrer Nutzungsplanung zu bezeichnen. Dies geschieht in vier Arbeitsschritten: 1. Ortsbildprägende Bauten korrekt ermitteln, 2. mit dem räumlichen Leitbild der Gemeinde abstimmen, 3. ein Gesamtkonzept für das Ortsbild erarbeiten, und 4. eine Teil- oder Gesamtrevision der Nutzungsplanung durchführen.
Erklärt werden die Unterschiede zwischen rechtskräftig geschützten Bauten und noch nicht geschützten Bauten. Weiter wird gezeigt, welche Elemente ein Ortsbild ausmachen. Der Leitfaden erläutert sodann die Kriterien, die für eine Umnutzung einer ortsbildprägenden Baute für Zweitwohnungen einzuhalten sind. Diese Kriterien lauten, kurz gesagt:
- Keine Beeinträchtigung des Schutzwertes des Gebäudes
- Dauernde Erhaltung sicherstellen
- Keine überwiegenden Interessen, die gegen Zweitwohnungen sprechen
- Baubewilligung und Meldung an das Bundesamt für Raumentwicklung ARE
Die Arbeitshilfe ist knapp und verständlich formuliert, enthält Checklisten und nennt die wichtigsten Gesetzes- und Verordnungsartikel.
Wegleitung für Bauwillige (Umnutzung von Stallscheunen)
Die zweite «blaue» Wegleitung orientiert Bauwillige über anerkannte Konzepte und Beispiele, die als Grundlage für Bauprojekte dienen können. Im Zentrum stehen die für Graubünden typischen Stallscheunen. Die Wegleitung erklärt, unter welchen Voraussetzungen solche Bauten überhaupt für die Umnutzung zu Wohnzwecken in Frage kommen, und inwiefern sie baulich verändert werden können.
Auch zum Thema: Die Arbeitshilfe «Ortsbildschutz und Verdichtung» von EspaceSuisse / VLP-ASPAN (2018)
