Mehrwertausgleich

Das Raumplanungsgesetz hält die Kantone seit dem 1. Januar 1980 an, einen angemessenen Ausgleich für planungsbedingte erhebliche Vor- und Nachteile zu schaffen. Vielerorts wurde dieser Ausgleich jedoch nie eingeführt. Seit dem 1. Mai 2014 hat sich der Wind gedreht: Das revidierte RPG verlangt nun mit Nachdruck die Einführung eines Mehrwertausgleichs. Die Kantone hatten bis am 30. April 2019 Zeit, die notwendigen Regelungen zu schaffen.

Welchen Wert ein Grundstück hat, bemisst sich nach dessen Nutzungsmöglichkeiten. Wie ein Grundstück genutzt werden kann, das bestimmt in erster Linie die Gemeinde mit ihrer Raumplanung. Sie kann den Wert eines Grundstücks steigern, beispielsweise wenn sie Landwirtschaftsland neu als Bauland einzont oder wenn sie auf einem Grundstück eine erhöhte Nutzung zulässt. Sie kann umgekehrt den Wert eines Grundstücks vermindern, indem sie etwa aus teurem Bauland «billiges» Landwirtschaftsland macht.

Kantone müssen Mehrwertausgleich gesetzlich verankern

Das Raumplanungsgesetz hält die Kantone seit dem 1. Januar 1980 an, einen angemessenen Ausgleich für planungsbedingte erhebliche Vor- und Nachteile zu schaffen. Wird der Wert eines Grundstück wegen einer Planungsmassnahme vermindert, spricht man von einer materiellen Enteignung. Für die Frage, in welchen Fällen Gemeinden hierfür eine Entschädigung bezahlen müssen, hat das Bundesgericht seit vielen Jahren und direkt gestützt auf die Eigentumsgarantie der Bundesverfassung eine Rechtsprechung entwickelt. Für den umgekehrten Fall, den Ausgleich von planungsbedingten Mehrwerten, braucht es hingegen eine Ausführungsgesetzgebung der Kantone. Dem Gesetzgebungsauftrag leisteten bis zur Revision des Raumplanungsgesetzes 2012 nur einzelne Kantone Folge und sorgten damit für einen Ausgleich des Mehrwerts. Das Untätigsein der Kantone hatte damals keine rechtlichen Folgen.

Anders ist die Situation unter dem neuen Recht. Gemäss diesem hatten die Kantone fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Regelungen an die Hand zu nehmen. Das Bundesrecht schreibt als Minimum vor, dass bei Einzonungen eine Abgabe von 20 Prozent zu erheben ist. Kantone, die diesem Gesetzgebungsauftrag bis zum 30. April 2019 nicht nachgekommen sind, dürfen nicht mehr einzonen.

Fünf Kantone haben bis zum 30. April 2019 keine oder keine genügende Ausgleichsregelung geschaffen. Es sind dies die Kantone Genf, Luzern, Schwyz, Zug und Zürich. Das Bundesamt für Raumentwicklung ARE hat die Mehrwertausgleichsregelungen der Kantone geprüft und für jeden Kanton einen Prüfungsbericht erstellt. Die Berichte sind auf der Website des ARE zu finden.

Mehrwertausgleich auch für Um- und Aufzonungen

Das Raumplanungsgesetz schreibt – über die Mindestregelung hinaus – vor, dass «erhebliche» Mehrwerte auszugleichen sind. Dabei geht es um Mehrwerte bei Umzonungen (z.B. von einer Industriezone in eine Misch- oder Wohnzone) oder Aufzonungen (Erhöhung des Nutzungsmasses bei gleichbleibender Zonenart). Gleichen die Kantone solche Mehrwerte nicht aus, hat dies jedoch wie früher keine rechtlichen Folgen.

Viele Kantone gehen heute jedoch über die Mindestregelung des RPG hinaus und gleichen Mehrwerte auch bei Um- und Aufzonungen aus oder überlassen diese Frage den Gemeinden.

EspaceSuisse hat die kantonalen Regelungen in einer Tabelle zusammengestellt und führt diese laufend weiter.

Auch zum Thema: Das Kapitel «Bau- und Planungsrecht» im letztjährigen Jahresbericht Raumplanung von EspaceSuisse.