L’analyse d’immeuble

Alain Beuret, architecte et urbaniste, EspaceSuisse
Mercredi, 29.09.2021
D’anciens bâtiments mal entretenus et partiellement vides donnent l’impression que le centre est à l’abandon tandis que de nouvelles habitations neuves fleurissent en périphérie. Cette situation n’est pas rare dans certaines régions. Quelles sont les causes de ce désamour pour les bâtiments anciens? Et comment y remédier? L’analyse d’immeuble d’EspaceSuisse – un outil de soutien au renouvellement du tissu bâti – donne des pistes de réponse.
Des bâtiments rénovés et habités contribuent à l’image et à la vitalité de la vieille ville (Porrentruy). (Photo: Burri & Partenaires architectes)

Le changement structurel s’accélère. Dans de nombreux endroits, le commerce de détail disparaît et laisse un grand vide dans les centres de nos bourgs et villages. En même temps, le besoin en espaces de travail partagé, crèches, locaux associatifs, proches de son lieu d’habitation – devenu aussi lieu de travail – se fait pressant mais les locaux adaptés font encore souvent défaut. Les bâtiments anciens doivent s’adapter aux besoins d’aujourd’hui sinon la dégradation, voire l’abandon guette. Mais comment faire? L’analyse d’immeuble peut aider les communes et les propriétaires à trouver des scénarios de transformation pour ces affectations alternatives qui contribueront à animer les rez-de-chaussée.

Le propriétaire foncier: l’acteur à mobiliser

Certains propriétaires privés sont parfois dépassés par les enjeux du marché immobilier, les contraintes liées au patrimoine et aux permis de construire. Ils ne savent pas par où empoigner les choses. Dans ce cas de figure, les propriétaires misent souvent sur la stabilité et renoncent à entreprendre des travaux de modernisation ou de réhabilitation de leur bien, de peur de prendre des risques financiers. Ceci est d’autant plus vrai dans certaines régions, dites périphériques, où le marché immobilier n’est pas la poule aux œufs d’or.

Or des immeubles dégradés ou à l’abandon nuisent à l’image de la commune et peuvent conduire à une perte de la substance historique. L’analyse d’immeuble permet de dynamiser le marché immobilier en donnant des impulsions pour la rénovation auprès des propriétaires concernés. Elle contribue ainsi au développement vers l’intérieur par une meilleure utilisation des bâtiments existants.

Le rapport: une vue d’ensemble motivante

Après une visite du bâtiment durant laquelle ils entendent les propriétaires, les architectes spécialement formés établissent un scénario de réhabilitation, tenant compte de leurs souhaits, des possibilités de changement d’affectation et de la réalité du marché immobilier local. Ils livrent ensuite aux propriétaires une vue d’ensemble des possibilités de réhabilitation de leur bien, sous la forme d’un bref rapport. Celui-ci contient un calcul économique, tenant compte des travaux à effectuer et des loyers que l’on peut escompter.

Ce calcul doit permettre de vérifier que l’investissement est rentable à terme. A défaut, le bâtiment court le risque d’être abandonné et à terme démoli. Le calcul distingue un éventuel rattrapage de l’entretien nécessaire (lié à un défaut d’entretien courant) et les transformations nécessaires pour répondre aux besoins actuels. Finalement le propriétaire peut décider d’entreprendre des travaux en toute connaissance de cause. Certains préfèrent y renoncer et vendre leur bien, ce qui est également un élément positif car l’immeuble sort ainsi de sa léthargie.

L’organisme porteur: la clé de voûte

Contrairement aux autres conseils en aménagement d’EspaceSuisse, prodigués «ponctuellement» aux communes, l’analyse d’immeuble est un soutien dans la durée qui s’adresse en premier lieu aux propriétaires. Elle est gérée au niveau régional par un organisme porteur qui peut être une ville, une région, un canton ou encore un collectif. Actuellement, une dizaine d’organismes porteurs pratiquent l’analyse d’immeuble en Suisse: les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, Thurgovie, Uri, Glaris et les Grisons, les régions du Toggenburg et du Rheintal SG ainsi que du Righi-Mythen SZ, les villes de Goldach SG et Porrentruy JU.

Chaque organisme porteur a sa propre organisation. Il définit ses critères et priorités d’action en matière de renouvellement du tissu bâti: bâtiments protégés, immeubles du centre historique, bâtiments jouant un rôle prépondérant dans la localité, quartiers d’habitation des années 1950–60, constructions caractéristiques du paysage hors zone à bâtir, etc. Il décide également des ressources humaines et financières qu’il entend allouer pour mener à bien cette politique, par exemple en finançant une part plus ou moins importante du coût de l’analyse d’immeuble qui se monte à 6500 francs. En fonction des soutiens accordés par les communes, les régions et le canton, le prix final pour le propriétaire oscille entre 2000 et 3000 francs environ.

La première année, EspaceSuisse aide les organismes porteurs à se constituer, leur fournit la méthodologie d’analyse, des conseils et des exemples. Elle forme également les architectes expertes et experts locaux et procède au contrôle de la qualité des premières analyses réalisées. Sur la durée, EspaceSuisse organise des échanges d’expériences entre les différents organismes porteurs et améliore constamment la méthode.

L’analyse d’immeuble change de tête

Après plusieurs années à diriger le service du patrimoine d’Appenzell Rhodes-Extérieures, premier organisme porteur pratiquant l’analyse d’immeuble, Fredi Altherr s’est occupé ces dernières années de la direction de l’analyse d’immeuble en tant qu’expert externe chez EspaceSuisse. Il nous quitte pour d’autres mandats. Nous tenons à le remercier chaleureusement pour son engagement sans faille en faveur de l’analyse d’immeuble. Son vaste réseau en Suisse orientale a permis de faire connaître largement cet instrument.

Alain Beuret, architecte-urbaniste chez EspaceSuisse, reprend les tâches de Fredi Altherr. Il est votre interlocteur pour toute question en lien avec l’analyse d’immeuble.

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