Muss eine Rückzonung immer entschädigt werden?

Aufgrund des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG), das seit 2014 in Kraft ist, muss unsere Gemeinde ihren Nutzungsplan anpassen. Rückzonungen sind dabei unvermeidlich. Muss in jedem Fall eine Entschädigung entrichtet werden?

In der Rubrik «Sie fragen – wir antworten» beantworten Juristen und Juristinnen von EspaceSuisse Fragen aus der Schweizer Rechtspraxis in der Raumplanung. Die Antwort auf obige Frage lautet:

Nein. Eine Rückzonung muss dem Eigentümer nur dann voll entschädigt werden, wenn die Eigentumsbeschränkung vom Wertverlust her einer Enteignung gleichkommt (formelle Enteignung). Dies ist beispielsweise bei der Erstellung von Infrastrukturanlagen der Fall. Da der Eigentümer bei der Rückzonung immer noch derselbe ist, spricht man von «materieller Enteignung».

Zu dieser Art der Enteignung gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichts. Eine materielle Enteignung liegt vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Die entscheidende Frage ist, ob dem Eigentümer eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit seiner Liegenschaft verbleibt. Ein voraussehbarer künftiger Gebrauch wird nur anerkannt, wenn sich dieser am Stichtag (Zeitpunkt der Planänderung) mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft eingestellt hätte. Das heisst, es hätten in diesem Zeitpunkt einer raschen Überbauung des Grundstücks keine tatsächlichen oder rechtlichen Hindernisse (z.B. Sondernutzungsplanpflicht oder bedeutsame Ausnahmebewilligung) entgegenstehen dürfen.

Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen einer «Auszonung», die oft zu einer Entschädigung führt, und einer «Nichteinzonung», die selten entschädigt wird. Unter Auszonung versteht man die Umzonung eines bisher in einer RPG-konformen Bauzone gelegenen Grundstücks in eine Nichtbauzone. Es handelt sich somit um Nutzungspläne, die nach dem Inkrafttreten des RPG (also nach dem 1. Januar 1980) erlassen wurden. Eine Nichteinzonung liegt hingegen vor, wenn ein Grundstück einer Nichtbauzone zugewiesen wird, um den Anforderungen des RPG zu entsprechen. Dies gilt nicht nur für Nutzungspläne, die vor dem Inkrafttreten des RPG im Jahr 1980 erlassen wurden, sondern auch für die Anpassung von Nutzungsplänen, die unter dem RPG erlassen wurden, aber die Raumplanungsvorschriften des Bundes materiell nicht einhalten. Ein Nutzungsplan ist RPG-konform, wenn er das Baugebiet vom Nichtbaugebiet nach den Kriterien der Artikel 1 bis 3 und 15 RPG trennt und keine überdimensionierten Bauzonen aufweist.

Konkret müssen Sie somit abzuklären, ob der geltende Nutzungsplan als RPG-konform zu betrachten ist und Ihre Bauzonen nicht offensichtlich überdimensioniert sind. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie im Einzelfall ermitteln, ob die Nutzungsbeschränkung die Intensität einer materiellen Enteignung erreicht (was z.B. bei einer Teilrückzonung nicht immer der Fall ist) und ob eine rasche Überbauung des Grundstücks durch den Eigentümer möglich gewesen wäre (keine wesentlichen tatsächlichen oder rechtlichen Hindernisse im Hinblick auf die Überbauung des Grundstücks).

Quelle: Inforaum 2/2018.