Das revidierte Raumplanungsgesetz verlangt, dass die Gemeinden überdimensionierte Bauzonen reduzieren, wenn sie über den Bedarf von 15 Jahren hinausgehen. Professor Alain Griffel spricht sich in seinem Gastkommentar in der NZZ vom 23.11.2020 dafür aus, die Praxis zur Entschädigungspflicht zu überdenken: Rückzonungen sollen in mehr Fällen als bisher entschädigt werden. Diese Aussage weckt entsprechende Hoffnungen bei den Grundeigentümern. Sie bremst und erschwert aber auch die Umsetzung der Gesetzesrevision – entgegen dem Volkswillen.
Umsetzung des Rückzonungsauftrags
In den meisten Fällen wird es – berechtigterweise – gar nicht erst zu Entschädigungszahlungen kommen, wie die folgenden drei typischen Fälle von zu grossen Bauzonen aus der Werkstatt zeigen:
- Nutzungspläne, die nie an das RPG aus dem Jahre 1980 angepasst wurden und nach geltender Rechtsprechung nicht bundesrechtskonform sind. Bei einer Reduktion dieser Bauzonen handelt es sich um sogenannte Nichteinzonungen, für die im Grundsatz keine Entschädigung gezahlt werden muss.
- Bauzonen, die vor mehr als 20–25 Jahren eingezont und seither nicht überbaut wurden, weil keine Nachfrage bestand oder weil Schutzinteressen oder Naturgefahren einen Bau nicht zuliessen.
- Ferienhauszonen oder andere Zonen für touristische Projekte, die in touristischen Gemeinden heute einen grossen Teil der überdimensionierten Flächen ausmachen. Aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung werden kaum mehr neue Zweitwohnungen gebaut. Für Erstwohnungen sind die Ferienhauszonen meist am falschen Ort.
Auch wenn Rückzonungen der beiden letzten Kategorien ausnahmsweise entschädigungspflichtig sind, müssen sich die Entschädigungen am Verkehrswert der betroffenen Grundstücke orientieren. Dieser nähert sich nicht selten demjenigen von (günstigerem) Landwirtschaftsland an. Ausserdem werden die betroffenen Grundeigentümer kaum benachteiligt, da sie ihr Grundstück nicht oder nicht nach ihren Wünschen hätten bebauen können. Nicht zu vergessen ist dabei, dass die Grundeigentümer bei der Einzonung für den entstandenen Mehrwert meist nicht zur Kasse gebeten wurden.
Ermessensfrage
Was geschieht, wenn jedoch vor kurzem im Vertrauen auf eine bundesrechtskonforme Planung erworbenes Bauland ohne Entschädigung zurückgezont werden soll? Die Gemeinden verfügen in solchen Fällen bei der Festlegung der betroffenen Flächen im Rahmen der konkreten Umsetzung des Rückzonungsauftrags über ein gewisses Ermessen. Zudem kann der Kanton eine gesetzliche Grundlage für eine weitergehende Entschädigung schaffen und damit betroffenen Grundeigentümern entgegenkommen. So hat beispielsweise der Kanton Wallis in seinem Ausführungsgesetz zum RPG vorgesehen, dass bei Rückzonungen von erschlossenen Bauzonen zumindest die vom Eigentümer bezahlten Erschliessungskosten zurückerstattet werden.
Die Umsetzung des RPG ist in allen Gemeinden sehr anspruchsvoll. Nicht nur aufgrund der Rückzonungen, sondern auch aufgrund der neuen Anforderungen an die Nutzungspläne. Es braucht mehr finanzielle Mittel für die kommunale Raumplanung, insbesondere für die Finanzierung qualifizierter Verfahren, einer aktiven Bodenpolitik der Gemeinden oder für die Aus- und Weiterbildung von Fachleuten. Anstatt die Entschädigungspflicht bei Rückzonungen auszuweiten, sollten die finanziellen Mittel der Raumplanung besser in eine hochwertige Umsetzung der Innenentwicklung gesteckt werden. Das lohnt sich.
Gastkommentar in der Neuen Zürcher Zeitung NZZ, 30.12.2020
