Kann man bereits bebaute Grundstücke wieder rückzonen?

Um den Anforderungen des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG) zu entsprechen, muss unsere Gemeinde (600 Einwohner) die Bauzone verkleinern. Dazu sollen insbesondere mehrere Grundstücke am Rand des Siedlungsgebietes aus der Bauzone entlassen werden. Eines davon ist aber bereits bebaut. Kann es dennoch der Landwirtschaftszone zugewiesen werden?
Und wenn ja: Wie steht es um eine Entschädigung des Eigentümers?

In der Rubrik «Sie fragen – wir antworten» beantworten Juristen und Juristinnen von EspaceSuisse Fragen aus der Schweizer Rechtspraxis in der Raumplanung. Die Antwort auf obige Frage lautet:

Grundsätzlich besteht kein Anspruch darauf, dass ein bereits bebautes Grundstück für immer in der Bauzone verbleibt. Bei der Überarbeitung eines Nutzungsplans müssen alle neuen und bestehenden Bauzonen, einschliesslich der bereits bebauten, die Voraussetzungen von Artikel 15 RPG erfüllen: Insbesondere sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem Bedarf der nächsten 15 Jahre entsprechen. Im vorliegenden Fall scheint es aus raumplanerischer Sicht nicht gerechtfertigt, die umstrittene, bereits bebaute Parzelle in der Bauzone zu belassen.

Das schmale Grundstück liegt teilweise ausserhalb des eigentlichen Siedlungsgebiets und ist an seinem äusseren Rand mit einem Einfamilienhaus bebaut. Die Tatsache, dass das Grundstück bereits erschlossen ist und in der Nähe des Dorfzentrums liegt, darf angesichts der geringen Grösse des Dorfes nicht entscheidend sein. Die Gemeinde verfügt zwar über einen erheblichen Ermessensspielraum bei der Erarbeitung ihrer Siedlungsstrategie. Sie muss aber in ihrem Raumplanungsbericht (nach Artikel 47 RPV) aufzeigen, dass sie eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen hat.

Die Rückzonung hätte zur Folge, dass beim Inkrafttreten des revidierten, nun RPG­-konformen Nutzungsplans das bestehende Einfamilienhaus nicht mehr zonenkonform wäre. Das Bundesgericht sieht darin kein grundsätzliches Problem. Im Gegenteil, es weist sogar darauf hin, dass solche Situationen jetzt zunähmen, da zahlreiche Gemeinden ihre Bauzonen deutlich verkleinern müssen (vgl. Urteil Mathod, E. 2.2.1).

Es bleibt noch die Frage, ob der Eigentümer gegebenenfalls entschädigt werden müsste: Hierzu ist anzumerken, dass das Bundesgericht bei der Beurteilung der Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung eine strenge Linie verfolgt. Im vorliegenden Fall dürfte eine Entschädigung eher unwahrscheinlich sein. Bei der Beurteilung der Schwere des Eingriffs würde unter anderem berücksichtigt, dass das Grundstück bereits bebaut ist und die bestehende Baute von der erweiterten Besitzstandsgarantie profitieren kann (Art. 24c RPG). Der Eigentümer könnte sein Haus also nicht nur unterhalten, sondern unter gewissen Voraussetzungen auch renovieren, umbauen, massvoll erweitern und sogar abbrechen und wieder aufbauen.

Quelle: Inforaum 3/2020