Le problème, c'est la rareté du sol, pas l’aménagement du territoire

Alors que pour les banquiers le problème principal se situe au niveau de l'aménagement du territoire, les professionnels de l'immobilier arrivent à une conclusion plus nuancée. Un coup d'œil aux analyses actuelles de Wüest & Partner (Immo Monitoring 2023/2) ou de Fahrländer Partner AG le montre: les causes du faible taux de constructions neuves sont à rechercher aussi bien dans des obstacles juridiques, des prescriptions compliquées et une pratique libérale en matière de recours en Suisse que dans le marché financier. Et pour cause ! En raison d’une période de taux d'intérêt extrêmement bas, l'immobilier était un placement rentable. Il y a quelques années, on parlait même de «constitution de réserves» au vu du grand nombre de logements vacants. Les opérations hypothécaires des banques étaient en plein essor. Mais le vent a tourné. Les taux d'intérêt ont augmenté, tout comme les coûts de financement des nouvelles constructions: la construction est devenue plus chère. Avec le vent, le bateau a également changé de direction. Il s'est éloigné du marché de l'immobilier et donc du logement, pour se tourner vers les marchés boursiers et d'autres placements. C'est aussi pour cette raison que la pénurie de logements menace. Alors, que se passe-t-il exactement? Commençons par le commencement.

Nous avons suffisamment de place

En 2013, le peuple suisse a décidé à une nette majorité de mettre un terme au mitage du territoire et d'orienter à l'avenir le développement de l'urbanisation vers l'intérieur. Au cours des dix dernières années, les cantons et les communes ont mis en œuvre ce changement de paradigme de la LAT 1 (1ère étape de révision de la loi sur l'aménagement du territoire). Les plans directeurs cantonaux ont fixé les règles du jeu pour les communes et les lois ont défini les bases des instruments nécessaires, par exemple pour prélever les plus-values générées par les changements d'affectation et les augmentations des possibilités de construire (voir Territoire & Environnement 1/2022). La LAT 1 a également encouragé la mobilisation de terrains à bâtir existants mais inutilisés.

Également dans le sens d'un frein à l'étalement urbain, les cantons ayant des zones à bâtir trop grandes doivent les réduire. Mais: de telles zones à bâtir ne se trouvent pas dans des communes où l'offre de logements est limitée, mais là où la population n'augmente pas ou peu. Même avec les dézonages: Il y a en principe suffisamment de terrains à bâtir pour l'évolution démographique attendue. Selon Wüest & Partner, les cantons disposent même aujourd'hui de plus de réserves de terrains à bâtir pour la construction de logements qu'en 2012 – donc avant la révision de la loi sur l'aménagement du territoire. Les zones à bâtir non construites existantes offrent des logements pour 1,6 million de personnes – à densité constante, nota bene. S'y ajoute un potentiel de 1,1 million de personnes sur des surfaces déjà construites. A titre de comparaison, le scénario de référence de l'Office fédéral de la statistique table sur une croissance continue de la population résidente, qui devrait compter environ 10,4 millions de personnes en 2050. Par rapport à aujourd'hui, cela représente environ 1,5 million de personnes supplémentaires. Les réserves de terrains à bâtir existantes sont donc suffisantes pour faire face à la croissance démographique attendue.

La complexité augmente

Avec le mandat de diriger le développement vers l'intérieur, la manière de construire a changé. La densification n'est pas une sinécure, on le sait depuis longtemps. «Construire et aménager dans l'existant» est plus complexe que de construire en pleine campagne. Dans le milieu bâti existant, il y a déjà des personnes qui veulent et doivent être impliquées dans le développement du secteur concerné. Concrètement, le développement vers l'intérieur signifie combler les brèches, augmenter les possibilités de construire dans les secteurs sous-utilisés, revitaliser les lotissements et les centres des localités, changer d'affectation, densifier et créer ainsi des espaces libres. S'il est réalisé de manière qualitative, le développement vers l'intérieur a des effets secondaires positifs supplémentaires: il favorise des trajets courts entre l'habitat, les loisirs et les achats, dynamise les quartiers et réduit les coûts d'équipement.

Bien sûr, la densification coûte cher. Mais partout où l'on densifie, il y a aussi des plus-values dues à des changements d'affectation ou à des augmentations des possibilités de construire. Dans la plupart des cantons, la totalité de la plus-value – ou du moins la plus grande partie – revient aux propriétaires et couvre ainsi les coûts supplémentaires. Ce qui est prélevé par les pouvoirs publics avec la compensation de la plus-value devrait à son tour être investi dans la qualité de l'urbanisation, par exemple pour des espaces verts de qualité, comme c'est le cas à Bâle avec l'Erlenmattpark.

La densification, ça fonctionne

Ces dernières années, de nombreuses communes ont déjà adapté leur planification locale aux nouvelles exigences de la loi sur l'aménagement du territoire et des plans directeurs cantonaux et ont acquis de l'expérience dans les projets de densification. La densification fonctionne. C'est ce que montrent également les résultats actuels de la statistique de la superficie (voir News du 11.11.2022). Entre 2009 et 2018, la surface urbanisée a augmenté pour la première fois moins vite que la population. Dans son étude sur l’immobilier en Suisse 3/22, la Banque Raiffeisen conclut elle aussi que la densification fonctionne, mais elle identifie un problème fondamental: bien que moins de maisons individuelles soient construites et que les logements soient plus petits, la surface est toujours utilisée de manière inefficace – mot-clé : surface habitable par personne.

De nombreux bons exemples montrent que la densification fonctionne. EspaceSuisse en a répertorié plus de 70 et les a mis à disposition sur densipedia.ch, la plate-forme suisse pour le développement vers l’intérieur et la densification. Un coup d'œil à celle-ci montre que l’on trouve souvent des projets réussis dans des communes actives et prévoyantes. Des communes qui se penchent continuellement sur leur propre développement, qui possèdent une connaissance approfondie de la situation de départ et qui s’adjoignent les compétences nécessaires. La lauréate du Prix Wakker de cette année, Lichtensteig SG, par exemple, accorde une grande importance à la participation et a élaboré une stratégie de développement territorial en collaboration avec la population. à Lichtensteig, ce sont des personnes clés qui ont été les principaux moteurs et facteurs de réussite.

Le facteur humain

Pour réussir le développement vers l'intérieur, il faut changer de mentalité et disposer des compétences (savoir-faire) et des ressources (humaines et financières) nécessaires. Si la Confédération, les cantons, les communes et les villes tirent activement à la même corde, en collaboration avec les acteurs du secteur de la construction, le développement vers l'intérieur sera gagnant. En fin de compte, il s'agit de créer des espaces de qualité pour les gens qui les utiliseront et pour cela, nous devons mettre ces derniers au centre (voir aussi l'encadré: les sept impulsions). Au lieu de réclamer la dérégulation, nous devons apprendre à gérer ensemble la complexité croissante. Dans ce contexte, ce n'est pas l'aménagement du territoire qui pose problème, mais bien la rareté de l'espace. L'aménagement du territoire offre au contraire des solutions et des instruments. Revenir en arrière par rapport à la dernière révision de la LAT n'est pas une solution. Au contraire, cela augmenterait les incertitudes juridiques. Et cela n'aiderait nullement à résoudre les problèmes actuels.