Nicht die Raumplanung ist das Problem, sondern der knappe Raum

Während die Banker das Hauptproblem bei der Raumplanung verorten, kommen Immobilienprofis zu einem etwas differenzierteren Schluss. Ein Blick auf die aktuellen Analysen von Wüest & Partner (Immo Monitoring 2023/2) oder Fahrländer Partner AG zeigt: Die Ursachen für die geringe Neubautätigkeit liegen sowohl bei rechtlichen Hürden, komplizierten Vorschriften und der liberalen Einsprachepraxis in der Schweiz als auch beim Finanzmarkt. Siehe da! Aufgrund der langen Tiefzinsperiode waren Immobilien lange Zeit rentable Investitionsanlagen. Vor einigen Jahren wurde angesichts der hohen Leerwohnquoten gar von einem «Bauen auf Vorrat» gesprochen. Das Hypothekengeschäft der Banken boomte. Doch dann drehte der Wind. Die Zinsen stiegen, gleichzeitig auch die Finanzierungskosten für Neubauten: Das Bauen wurde teurer. Mit dem Wind wendete auch das Boot. Weg vom Immobilien- und damit vom Wohnungsmarkt, hin zu den Aktienmärkten und anderen Anlagen. Auch deshalb droht eine Wohnungsknappheit. Also was ist nun genau los? Der Reihe nach.

Wir haben genug Platz

2013 hat das Schweizer Stimmvolk mit einer klaren Mehrheit beschlossen, die Zersiedlung zu stoppen und die Siedlungsentwicklung in Zukunft nach innen zu lenken. In den letzten zehn Jahren haben die Kantone und Gemeinden diesen Paradigmenwechsel von RPG 1 (1. Revisionsetappe des Raumplanungsgesetzes) umgesetzt. In den kantonalen Richtplänen wurden die Spielregeln für die Gemeinden festgelegt und in den Gesetzen die Grundlagen für die notwendigen Instrumente definiert, etwa zur Abschöpfung von Mehrwerten, die bei Um- und Aufzonungen entstehen (vgl. Raum & Umwelt 1/2022). RPG 1 forcierte ausserdem die Mobilisierung von vorhandenem, aber ungenutztem Bauland.

Auch im Sinne eines Zersiedelungsstopps: Kantone mit zu grossen Bauzonen müssen diese reduzieren. Aber: Solche Bauzonen liegen nicht etwa in Gemeinden mit knappem Wohnungsangebot, sondern dort, wo die Bevölkerung nicht oder kaum wächst. Auch mit den Rückzonungen: Bauland für die erwartete Bevölkerungsentwicklung gibt es grundsätzlich genug. Gemäss Wüest & Partner verfügen die Kantone heute gar über mehr Baulandreserven für den Wohnungsbau als 2012 – also vor der Revision des Raumplanungsgesetzes. Die bestehenden unbebauten Bauzonen bieten Wohnraum für 1,6 Millionen Personen – bei gleichbleibender Dichte nota bene. Hinzu kommt ein Potenzial von 1,1 Millionen Personen auf bereits bebauten Flächen. Zum Vergleich: Das Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik geht von einem anhaltenden Wachstum der Wohnbevölkerung aus, die 2050 voraussichtlich etwa 10,4 Millionen Personen umfassen wird. Im Vergleich zu heute sind das rund 1,5 Millionen Personen zusätzlich. Die vorhandenen Baulandreserven reichen also für das erwartete Bevölkerungswachstum.

Die Komplexität steigt

Mit dem Auftrag, die Entwicklung nach innen zu lenken, hat sich die Art und Weise, wie gebaut wird, geändert. Siedlungsentwicklung nach innen ist kein Sonntagsspaziergang. Das ist seit Langem bekannt. Dieses «Bauen und Gestalten im Bestand» ist komplexer als auf der grünen Wiese. Im «Bestand» leben schon Menschen, die in die Entwicklung des Gebiets einbezogen werden wollen und müssen. Innenentwicklung bedeutet konkret: Baulücken auffüllen, unternutzte Gebiete aufzonen, Siedlungen und Ortskerne erneuern, umzonen, verdichten und dabei Freiräume schaffen. Wenn dies qualitätsvoll geschieht, hat Innenentwicklung zusätzliche positive Nebeneffekte: Sie fördert kurze Wege zwischen Wohnen, Freizeit und Einkauf, belebt Quartiere und senkt die Kosten für die Erschliessung.

Klar, Verdichtung ist teuer. Aber überall dort, wo verdichtet wird, entstehen auch Mehrwerte durch Um- oder Aufzonungen. In den meisten Kantonen geht der gesamte Mehrwert – oder zumindest der grösste Teil – an die Eigentümerschaft und deckt damit die Mehrkosten. Was von der öffentlichen Hand mit dem Mehrwertausgleich abgeschöpft wird, sollte wiederum in die Siedlungsqualität investiert werden, beispielsweise für hochwertige Grünräume wie dies in Basel mit dem Erlenmattpark der Fall ist.

Verdichtung funktioniert

In den letzten Jahren haben bereits viele Gemeinden ihre Ortsplanungen an die neuen Anforderungen des Raumplanungsgesetzes und der kantonalen Richtpläne angepasst und Erfahrungen bei Verdichtungsprojekten gesammelt. Verdichtung funktioniert. Dies zeigen auch die aktuellen Resultate der Arealstatistik (siehe News vom 11.11.2022). Zwischen 2009 und 2018 ist die Siedlungsfläche zum ersten Mal weniger stark gewachsen als die Bevölkerung. Auch die Raiffeisenbank kommt in ihrer Studie Immobilien Schweiz 3/22 zum Schluss, dass Verdichtung funktioniert, identifiziert aber ein grundlegendes Problem: Obwohl weniger Einfamilienhäuser gebaut und die Wohnungen kleiner werden, wird die Fläche immer noch ineffizient genutzt – Stichwort: Wohnfläche pro Person.

Dass Verdichtung funktioniert, zeigen auch zahlreiche gute Beispiele. Mittlerweile über 70 davon hat EspaceSuisse aufbereitet und auf densipedia.ch – der Schweizer Plattform für Innenentwicklung und Verdichtung – zur Verfügung gestellt. Ein Blick in diese Sammlung zeigt: Oft findet man gelungene Projekte in aktiven und vorausschauenden Gemeinden. Gemeinden, die sich kontinuierlich mit der eigenen Entwicklung auseinandersetzen, fundierte Kenntnisse der Ausgangslage besitzen und sich die notwendigen Kompetenzen holen. Die diesjährige Wakkerpreis-Gewinnerin Lichtensteig SG beispielsweise legt viel Gewicht auf die Mitwirkung und hat gemeinsam mit der Bevölkerung eine räumliche Entwicklungsstrategie erarbeitet. In Lichtensteig waren – wie so oft – Schlüsselpersonen die wesentlichen Treiber und Erfolgsfaktoren.

Mit Menschen Raum für Menschen schaffen

Für eine erfolgreiche Innenentwicklung braucht es ein Umdenken und die notwendigen Kompetenzen (Know-How) und Ressourcen (personelle und finanzielle). Wenn Bund, Kantone, Gemeinden und Städte aktiv und zusammen mit den Akteuren der Bauwirtschaft am selben Strick ziehen, gewinnt die Innenentwicklung. Letztlich geht es darum, qualitätsvolle Räume für Menschen zu schaffen und dafür müssen wir uns in erster Linie mit Menschen befassen (siehe auch Kasten: die sieben Impulse).

Anstatt Deregulierung zu fordern, müssen wir lernen, gemeinsam mit der zunehmenden Komplexität umzugehen. Dabei ist nicht die Raumplanung das Problem, sondern der knappe Raum. Vielmehr bietet die Raumplanung Lösungen und Instrumente. Bei der letzten RPG-Revision zurückzubuchstabieren, ist keine Lösung. Im Gegenteil: Die Rechtsunsicherheiten würden zunehmen. Und das hilft nicht, die aktuellen Probleme zu lösen.